Bajo crecimiento y mayores exigencias crediticias repercuten en la velocidad de ventas

foto-nota1

Casas y departamentos usados [Gran Santiago]

Bajo crecimiento y mayores exigencias crediticias repercuten en la velocidad de ventas

 

La velocidad de venta de las viviendas usadas ha bajado, dicen los especialistas. Aunque matizan sobre el alcance de este fenómeno.

Jack Jaime, gerente comercial de Alejandro Jaime V. & Asociados Realty Corp, estima que “la velocidad de venta de viviendas usadas se ha mantenido estable, pero sin duda es menor a la del año pasado. Si comparamos con un año más representativo podemos decir que es normal. Una propiedad que se ofrece a su precio de mercado demora en venderse dos meses aproximadamente. No obstante, si se pone a un precio alto la venta puede demorar mucho más, o nunca concretarse“.

Indica el ejecutivo que “las más afectadas son las propiedades de 2.500 UF para abajo. La razón principal es que los que compran estas viviendas son de dos tipos de clientes; los inversionistas y quienes las compran para habitar. Con el menor crecimiento económico, los inversionistas cuentan con menos recursos para invertir por lo que la venta de propiedades para renta, que está muy concentrada en propiedades de 2.500 UF para abajo, se ha detenido”.

Por otro lado, dice, “quienes compran propiedades de menos de 2.500 UF para vivir, también han visto mermadas sus posibilidades de comprar, ya que los bancos se han puesto más exigentes y la mayor inestabilidad laboral frena la decisión de compra. Los segmentos más altos, aunque también se han visto afectados, lo han sido en menor medida, ya que la gente que compra propiedades más caras cuenta con más opciones de financiamiento y flexibilidad de bancos”.

En relación a los valores, indica que “los precios están estables, en algunas zonas puntuales se han visto pequeñas bajas, pero nada significativo. Probablemente para los próximos años veamos una plusvalía mucho más moderada que en los últimos 5 años. Asimismo, creemos que hay más opciones de plusvalía en casas que en departamentos, ya que las casas explican un mayor porcentaje de su precio por el terreno en que están emplazadas y son justamente los terrenos los activos que deberían tener un mayor plusvalía en los próximos años”.

 

Efecto diferenciado

Por su parte, Víctor Danús, gerente general de Prourbe, señala que en esa compañía han evidenciado una baja en la velocidad de venta de viviendas en algunos tramos.

“Por ejemplo, si comparamos períodos similares, durante el año 2015, una vivienda en precio de mercado de hasta $250.000.000 tenía una velocidad de venta de aproximadamente 50 días, en promedio. En cambio en este semestre el período aumentó a 60 días aproximadamente; es decir, alrededor de un 20% o 30% más. Es decir, las propiedades se demoran más tiempo en venderse. En viviendas sobre estos valores el aumento es mayor, pasando de 120 a 140 días en promedio”.

Opina que existe una diferencia entre la velocidad de venta entre casas y departamentos. “Estos últimos se venden más rápido debido a que el factor seguridad tiene un componente importante en la decisión de compra, ya que se tiende a percibir a los departamentos más seguros que las casas”.

Afirma que las propiedades de menos de $250.000.000 se han visto más afectadas debido a que quienes adquieren este tipo de vivienda son personas de ingresos medios y medios-altos, los que por sus capacidades de endeudamiento y carga financiera se han visto más afectadas.

Por otra parte, dice, “en el caso de las propiedades más caras, las personas que tienen acceso a este tipo de viviendas tienen una mayor consolidación económica y financiera, y ya poseen patrimonio y recursos más estables, independiente de las contracciones de la economía”.

 

Cambio estructural

A su vez, Cinthia García, broker de RE/MAX City, estima que durante todo el presente año se ha notado una merma importante en la velocidad de ventas, debido a la gran cantidad de oferta de propiedades y a la mayor restricción de los bancos para el otorgamiento de créditos.

A su juicio, “hay que enteder que hoy el mercado inmobiliario presenta las características de un ‘mercado de compradores’. Ello significa que el precio de la propiedad lo define el comprador y esto ha demandado un mayor trabajo sobre los vendedores, al explicarles dicha situación a quienes se rehúsan a colocar sus propiedades a valor de mercado. Aún algunos propietarios creen que pueden establecer el precio al cual quieren vender, como si fuera el año 2012, cuando había mucha demanda de propiedades por la cantidad de circulante inyectado en el mercado por parte de banco e inversores”.

Dice que los departamentos tienen mayor velocidad de venta dado que el público los considera como un producto para vivir con mayor seguridad o como inversión. Siempre depende del segmento de unidades de las que estemos hablando.

Carlos O’Rian, director de la administradora de fondos de inversión inmobiliario KMA, señala que el primer trimestre fue más lento, pero el segundo y tercer trimestre se notó un repunte, llegando los últimos tres meses a una velocidad de venta promedio.

En su opinión en esta baja de las ventas han incidido, más que el menor crecimiento económico, “las políticas públicas implementadas por el Gobierno y la restricción al crédito, donde en el segmento C2 el pie de venta tuvo que subir de un histórico 10% a un 20%, lo que dificulta much el pago de éste”.

Ante todo este panorama, indica Cinthia García, “lo importante que el cliente debe considerar a la hora de vender es el motivo que lo lleva a vender, y tener muy en cuenta cuándo y a qué precio compró. Con esos parámetros debe ser realista, sin entrar en una especulación de precios ni querer obtener rentabilidades extraordinarias. Si compró en 2008/9/10 y parte del 2011, lo más probable que si vende hoy haga una diferencia importante, pero que no tome como referencia para poner el precio de venta los valores de fin del 2015. Si compró del 2012 al 2015, la diferencia va a ser menor. Por ello estamos dando capacitación para propietarios que quieren vender”.

 

Fuente: El Mercurio